Quand faut-il faire réaliser les diagnostics ?
Savez-vous pourquoi les diagnostics vous permettent-ils de vendre plus cher ? Bien souvent les vendeurs réalisent les diagnostics une fois qu’ils ont une offre ou juste avant le compromis ;(
Pensez-vous que c’est le bon moment ou qu’il soit trop tard ?
Que pensez-vous ? que l’on peut réaliser les diagnostics avant ou après l’estimation de votre bien ?
Quel rôle déterminant ont les diagnostics vraiment ? A quoi servent-ils ?
Et surtout savez-vous les interpréter ?
1- Quel est l'impact des différents diagnostics ?
a. Le diagnostic plomb
Il existait avant 1949 des peintures murales qui contenait du plomb. On en trouve généralement sur des peintures de garde de corps ou des rambardes de fenêtres.
L’impact négatif de cet élément repose sur la santé, il a été découvert après des années d’usage intensif de ce type de revêtement. C’est à partir de ce moment que le constat de Risque d’exposition au plomb devient obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1 janvier 1949 !
b. Le diagnostic amiante
En ce qui concernne l’amiante, tout contrôle doit être effectué pour toutes les constructions avant 1997. L’amiante engendre des risques pour la santé, il est donc indispensable de le repérer et d’en informer votre acquéreur.
Selon le taux d’amiante détecté, il est d’usage de l’enlever ou de le contrôler régulièrement pour en éviter sa dégradation. Un diagnostic d’amiante doit aussi être réalisé dans les parties communes d’un immeuble.
c. Le diagnostic gaz
Ce diagnostic permet d’éviter tout accident lié au monoxyde de carbone.
Les anomalies constatées lors du diagnostic gaz sont relevées selon 3 niveaux :
– Anomalie A1: aucune obligation ni d’urgence de réaliser des travaux car le risque est léger sur une anomalie de type A1. L’entreprise effectuant le diagnostic gaz propose des conseils en vue d’améliorations si des travaux sont prévus à moyen terme.
– Anomalie A2 : le risque d’explosion ou d’intoxication est plus élevé sur une anomalie de type A2.
– Anomalie DGI : Il s’agit d’un Danger Grave Immédiat avec interdiction formelle d’utiliser l’installation. Cela implique une procédure de mise en sécurité. L’occupant, le donneur d’ordre et l’entreprise fournissant le gaz doivent être informés conformément à la législation.
Il n’existe pas, dans la loi de 2016, une obligation de réalisation de travaux. Dans la réalité, suite à un diagnostic gaz notant une anomalie dangereuse, des travaux devront être effectués sous peine de ne pas avoir le droit de mettre en location le bien en question.
d. Le diagnostic électrique
En France, les installations électriques défaillantes sont la cause de surintensité ou de court-circuits provoquant des incendies ou des incidents corporels (électrocutions, brûlures ou électrisations). Il y a 4000 électrocutions graves avec une centaine de morts chaque année. Selon le gouvernement français, sur 250 000 incendies, 80 000 sont d’origine électrique.
Le diagnostiqueur certifié va rechercher si le logement n’a pas d’appareils inadaptés ou vétustes et si le dispositif électrique est conforme. Pour cela, il doit accéder à l’ensemble de l’appartement ou de la maison pour pouvoir 87 points.
Le diagnostic électrique permet donc de vérifier que l’installation électrique d’un logement respecte les normes en vigueur et ne présente aucun risque pour les occupants. La formalité est obligatoire pour procéder à la vente d’un logement si l’équipement a plus de 15 ans.
e. Le diagnostic de performance énergétique
C’est une information qui va classer le logement dans une catégorie de consommation énergétique allant de la lettre A à G. La lettre A signifie que le logement figure parmi les moins énergivores et émet le moins de gaz à effet de serre.
Sachez que la méthode calcul a changé depuis Juillet 2021. En effet, les paramètres comme la qualité du bâti, l’isolation, le système de chauffage, l’éclairage, la ventilation sont pris en compte. Le DPE devra mentionner également une fourchette des coûts des consommables annuelles du logement.
Il est impératif de fournir un DPE dès l’estimation du bien, cela permet d’affiner et d’ajuster le prix de vente !
2- Les conséquences de la loi Carrez
Le mesurage carrez permet des connaître les mesures réelles des parties privatives du logement. Il ne concerne que les biens en copropriété.
Bien évidemment, ces surfaces sont importantes et des erreurs de plus de 5 % dans leur calcul peuvent avoir de lourdes conséquences. En effet, un acheteur ou un locataire peut dénoncer un contrat s’il constate une telle erreur sur la surface. Il existe alors une forte probabilité que le montant du loyer ou de la transaction soit revu à la baisse voire que le contrat soit jugé caduc et donc purement et simplement annulé.
3- L'information sur l'état des risques et pollutions
L’ERP ou État des Risques et Pollutions est un document à part entière et non un simple diagnostic. Il vous informe plutôt sur les risques naturels, miniers, technologiques ou encore industriels auxquels le terrain fait face. Cela va des inondations aux séismes en passant par le radon pour les risques naturels, par exemple.
Les plans de prévention des risques naturels (PPRN) ont pour objectif de réduire l’exposition au risque ainsi que la vulnérabilité des biens et des personnes.
Il constitue un dossier à part entière remis à l’acquéreur avant toute signature de compromis de vente. Il est en effet très utile dans nos villes entourées par la Marne.
4 - Les conséquences du diagnostic assainissement
Le but du diagnostic assainissement est de vérifier la conformité de l’installation par rapport à la règlementation en vigueur. Notamment sur l’état de l’installation de traitement des eaux usées.
Si le diagnostic met en évidence une non-conformité des installations (par exemple, si le système d’assainissement renvoie l’eau usée dans l’environnement de l’habitation), des travaux de mise en conformité peuvent être imposés à l’acquéreur. Il dispose d’un an après l’acquisition pour les réaliser. En tant que vendeur, vous devez avancer la somme a l’acquéreur ou faire réaliser les travaux avant la signature de l’acte authentique. La validité du diagnostic assainissement est de trois ans.
Dans la cas de la vente d’un bien immobilier non raccordé au tout-à-l’égout, le vendeur devra fournir aux futurs acquéreurs un diagnostic de moins de trois ans. Dans le cas contraire, le document est jugé comme étant non recevable, et la vente du bien peut être avortée.
Les diagnostics immobiliers apportent donc une sécurité aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Les diagnostics immobiliers permettent de donner aux acheteurs potentiels une idée plus précise de l’état de la propriété qu’ils envisagent d’acheter. Ces diagnostics permettent de détecter d’éventuels problèmes ou défauts cachés de la propriété, tels que des problèmes de plomberie, des fuites de toiture, des problèmes de chauffage ou d’isolation, des termites, etc.
En conclusion, ces diagnostics vous permettent de disposer de toutes les informations nécessaires afin de connaître et transmettre l’état de son bien avant la vente. Aussi ils permettent d’ajuster et pouvoir faire estimer son bien en toute connaissance de cause
En fournissant ces informations, les diagnostics immobiliers permettent aux acheteurs de prendre une décision plus éclairée sur l’achat de la propriété, en leur donnant une meilleure idée de l’ampleur et du coût des travaux nécessaires pour réparer les problèmes identifiés.
En fin de compte, cela peut donner aux vendeurs une position plus forte lors des négociations de prix, car les acheteurs seront mieux informés sur l’état de la propriété et seront plus susceptibles de reconnaître sa valeur réelle. Cela peut permettre aux vendeurs de justifier un prix de vente plus élevé pour leur propriété, car les acheteurs seront prêts à payer un prix plus élevé pour une propriété en bon état sans problèmes cachés.