Avant de vouloir réaliser un investissement locatif, vous devez réfléchir à l’objectif de votre investissement :
– percevoir une rente de loyers ?
– encaisser les loyers en attendant de reprendre le logement dans quelques années ?
– acheter un bien et le revendre dans quelques années en espérant faire une plus value ?
– transmettre un patrimoine à mes enfants ?
Si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous opterez pour une ville à forte demande locative. Il est donc très intéressant d’investir proche d’un pôle universitaire.
Si vous optez sur de la revente, vous ciblerez des villes prisées et chères avec un rendement locatif faible.
Enfin nous allons répondre dans cet article à la question : Comment investir dans l’immobilier ?
1- Les points à prendre en compte avant d'investir
a - Comment investir dans l'immobilier ? La localisation
Avant de vouloir investir , il faut répondre à comment investir dans l’immobilier ?
Dans un premier temps, il faut choisir un bon emplacement. C’est pourquoi, le quartier doit être agréable et bien desservi par les transports en commun. Eneffet, la présence de commerces de proximité constitue un plus, les espaces verts et la sécurité. Il faut également se renseigner sur les loyers pratiqués, la demande locale du secteur convoité et le potentiel de plus value.
Je vous conseille de réaliser l‘investissement locatif le plus proche de chez vous. C’est un bien dont il faut s’en occuper même si vous avez un gestionnaire. Vous connaîtrez ainsi mieux les prix de marché et les bons emplacements. Aussi, vous pourrez mieux vérifier l’état de votre bien entre 2 locations.,
b - Comment investir dans l'immobilier ? Le type de logement
Les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré. Toutefois ce type de logement implique de faire face à des changements plus fréquents de locataires. A la clé : un taux de vacance locative plus important et des remises en état plus fréquents.
Les grandes surfaces quant à elle ont un rendement locatif beaucoup moins élevé puisque le risque est moins important. Le plus souvent, ce sont des familles qui louent ce type de logement. Elles y restent plus longtemps, vous êtes donc moins sollicité à des changements de locataires. Aussi, elles portent également plus d’attention à l’entretien du logement, ce qui est plus favorable à un propriétaire-bailleur.
Les deux/trois pièces quant à eux offrent un bon rapport risque/rendement. Ce sont en fin de compte le type de logement les plus recherchés des investisseurs.
2- Acheter dans le neuf ou dans l'ancien
Dans le neuf, les prix sont plus élevés d’environ 20 à 30 % par rapport au prix des logements dans l’ancien. Toutefois, on ne retrouve pas de différence au niveau des loyers dans le neuf ou dans l’ancien. On trouvera des écarts entre un appartement joliment décoré et celui qui nécessitera des travaux ou qui sera mal agencé. Or, cet écart ne sera pas le même qu’à l’achat entre le neuf et l’ancien.
Si vous souhaitez acheter dans le neuf, il faut également tenir compte des dispositifs de réduction d’impôts comme les lois Pinel où les loyers sont plafonnés. Vous ne retrouverez des fois par votre mise de départ à la revente. Il est donc plus avantageux d’investir dans l’ancien.
3- Le financement de mon investissement
Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer chaque mois dans votre investissement immobilier. Sachant qu’en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit, il est donc préférable d’y rajouter de l’apport personnel.
Il est également important de prendre en considération des dépenses annexes lorsque vous achetez un investissement locatif. Souvent il se trouve en copropriété : Pensez au fait que vous serez assujetti à toutes les améliorations votées dans l’immeuble et que vous participerez au financement de ces derniers. Il se peut par exemple que vous ayez aussi à remplacer des choses à l’intérieur de l’appartement comme le ballon d’eau chaude, volets, fenêtres …
Dernier paramètre à prendre en considération dans votre budget : il faut prévoir une carence de loyer entre deux locataires…
En conclusion, ayez d’un peu d’argent de côté pour investir !
4 - Le type de bail
a - Les spécificités du logement vide
Un bail de logement vide court sur une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge. Le locataire peut donner congé en respectant un délai de trois mois, limité à un mois dans certain cas (mutation professionnelle, perte d’emploi ..)
Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers :
– régime micro foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros/ an
– régime réel pour des revenus au delà de 15000 euros/an.
Dans le cadre du régime réel, si vous dégagez un bénéfice, vous paierez un impôt calculé sur la base votre tranche marginale d’imposition.
Si vous subissez un déficit foncier, ce dernier s’impute sur vos revenus globaux à hauteur de 10700 euros/an. Si vous faites des travaux par exemple, vous déduisez leur montant de vos loyers lorsque vous les déclarez. Si un déficit apparaît, vous le reportez sur vos revenus globaux qui du coup baissent, ce qui diminue vos impôts.
b - Les spécificités du logement meublé
En location meublée, le bail dure un an, renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants et dix mois non renouvelable pour le bail mobilité). Le bail ne peut être rompu que sous certaines conditions : reprise du logement pour y habiter ou manquement à une obligation.
Le dépôt de garantie est de mois de loyer hors charge.
Le logement doit être meublé : de quoi manger et de quoi dormir: lit , table,chaises, cuisson, électroménager : four, réfrigérateur, assiettes, couverts, luminaires …
Les loyers sont imposés sous la catégorie BIC avec deux régimes différents :
– au forfait : vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives
– au réel : vous déduisez que les charges et amortissements de vos recettes locatives ce qui réduit vos impôts.
Enfin il vous faut calculer votre rentabilité brut et nette en tenant compte des frais de gestion et taxes. Concernant la fiscalité, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un expert comptable qui saura vous aiguiller.
En conclusion, la location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l’investisseur mais son fonctionnement est moins souple que la location meublée. Cette dernière bénéficie d’une fiscalité plus favorable mais plus complexe.
Sachez que Immo deco by Maryline vous accompagne dans votre projet d’investissement de la recherche d’un bien immobilier à sa mise en location. Mainteant vous avez quelques ficelles à votre question : Comment investir dans l’immobilier ?